天水市发展和改革委员会天水市住房和城乡建设局天水市市场监督管理局关于进一步加强物业服务收费管理有关工作的通知

各县区发展改革局、住建局、市场监管局，各有关物业服务企业：

根据《价格法》《民法典》《物业管理条例》（2018年修正本）《甘肃省价格管理条例》《甘肃省物业管理办法》和省发展改革委、省住建厅、省市场监管局《关于进一步加强物业服务收费管理有关工作的通知》（甘发改价格〔2023〕5号）等法律、法规和政策规定，为不断完善全市物业服务价格形成机制，进一步规范物业服务收费行为，切实保障业主、使用人和物业服务企业的合法权益，加快推动物业服务行业高质量发展，努力满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，经研究，现就进一步加强全市物业服务收费管理有关工作通知如下。

????一、加快建立主要由市场竞争形成的物业服务价格机制

????（一）合同约定服务价格。业主（或者业主大会）共同决定委托物业服务人（包括物业服务企业和其他物业管理人，下同），对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护环境卫生和相关秩序等服务，由业主与物业服务人自主协商并在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。计费方式包括包干制、酬金制，提倡实行酬金制。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

（二）物业服务成本构成。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业服务区域清洁卫生费用；

4、物业服务区域绿化养护费用；

5、物业服务区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

????（三）分类实施市场价格。普通住宅以外的建筑物物业服务收费实行市场调节价，收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。业主自愿选择或委托物业服务人提供《物业服务合同》规定内容以外的服务项目，双方按照市场原则确定服务收费标准。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，其物业服务收费实行市场调节价。

二、不断优化政府指导价管理方式

（四）明确政府定价权限。物业服务收费按照统一政策、属地管理原则，实行市、县（区）分级管理。市发展改革委会同市住建局、市市场监管局负责制定物业服务收费管理政策和市区实行政府指导价的物业服务收费基准价标准，指导全市物业服务收费的监督管理工作，秦州、麦积两区发改、住建、市场监管部门负责物业服务收费政策宣传、所辖区域内物业服务收费备案、物业纠纷调查处理、信访答复等工作。各县发展改革、住建、市场监管部门按照各自管理权限，负责制定、调整本行政区域内的物业服务收费政府指导价标准和物业服务收费日常监督管理工作。物业项目所在地的街道办事处（镇人民政府）要落实属地管理责任，负责辖区内物业活动的指导和监督工作，及时协调处理物业服务收费纠纷和矛盾。

（五）规范政府定价事项。普通住宅小区（含保障性住房）物业服务收费标准实行政府指导价。成立业主委员会具备协商议价条件的除外。

????（六）完善政府定价方式。制定、调整实行政府指导价的物业服务收费基准价及其浮动幅度前，应选取有代表性的物业服务单位开展成本监审或成本调查，结合物业服务等级标准，综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素，经广泛征求意见、合规性审查、社会稳定风险评估后公布实施。基准价及其浮动幅度视情况适时动态调整，但要保持相对稳定。

三、切实加强物业服务收费监督管理

（七）物业服务收费标准。我市市区实行政府指导价的普通住宅小区物业服务收费标准对应市住建局、市发展改革委、市市场监督管理局印发的《天水市普通住宅小区物业服务等级暂行标准》，物业服务由高到低分为四个等级，一级为最高服务等级、四级为最低服务等级。市区普通住宅小区物业服务收费政府指导价标准实行最高限价，物业服务企业与业主在政府指导价范围内通过合同约定物业服务收费具体标准，报秦州、麦积区发展改革部门备案后执行（市区具体指导标准详见附件）。

物业服务收费实行“一费制”，按照产权面积计收。物业服务区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。物业服务收费应当按月收取，经业主同意，也可按季收取。

（八）健全收费公开机制。认真执行政府信息公开制度，市、县（区）发改部门通过政府网站、主流媒体等渠道公布本行政区域内实行政府指导价管理的物业服务收费标准、收费依据、投诉方式等信息，加强收费政策告知、疑难问题解释解答等服务工作。各类物业服务企业应当在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示，按双方约定价格收取服务费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。

（九）理顺市场价格秩序。要加强物业服务收费行为监管，不断规范价格秩序，促进物业服务行业健康发展。物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。业主应当按时足额交纳相关费用，不得拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，但不得限制或者妨碍其对物业的正常使用。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。停车服务费与物业服务费成本相重叠的部分应当独立核算，按比例分担，不得重复计算。供水供电供气供热企业应抄表到户、服务到户，严格按照政府规定的销售价格向终端用户收取水电气暖费用。对供水供电供气供热企业暂未直抄到户的终端用户，任何单位或个人不得在水电气暖费用中加收其他费用，对具备表计条件的终端用户，应按照政府规定的销售价格执行；对不具备表计条件的终端用户，水电气暖费用应由终端用户公平分摊。暂时未移交给供水供电供气供热企业的共用设施和配套设施及物业公共部位的运行维护费用等，应通过物业费、租金或公共收益解决，不得以水电气暖费用为基数加收服务类费用。

?住宅预售前，建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业，依据物业服务指导标准和物业服务收费指导标准。纳入物业服务范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位交纳；符合交付条件的房屋，物业服务费从交付次日起由业主按月交纳。业主因自身原因逾期未办理物业交付手续的，其空置期间的物业服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主按月交纳。业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋，经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳，但不得因此而增加其他业主的负担，实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。

（十）装修垃圾清运。业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相关责任。物业服务企业不得收取装修押金、装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。

（十一）强化价格执法检查。市、县发展改革、住建、市场监管等部门要密切协作，统筹发挥职责作用，强化物业服务收费执法检查，形成协同效应和工作合力，积极营造良好的价格环境。发展改革部门要严格按照有关法律法规规定合理制定收费指导标准；住建部门要建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理；市场监管部门要对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等违法违规行为，依据有关法律、法规以及规定严肃查处。

四、着力构建促进物业服务行业高质量发展的政策环境

（十二）完善物业服务行业管理体系。各县区要统筹发挥相关部门职能作用，加强协调配合，不断完善物业服务行业管理体系，积极构建有利于行业高质量发展的政策环境。要建立健全物业服务信用评价制度，实施信用综合评价，实行信用分级分类监管，依法依规公开企业信用记录和评价结果，强化信用信息在前期物业服务招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。加强物业服务企业登记注册信息部门共享，强化物业承接检验监管，探索建立健全物业服务合同备案、项目负责人备案制度。完善物业服务招标投标制度，加强招标投标代理机构、评标专家和招标投标活动监管，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。依法依规推动物业服务区域内供水供电供气供热等专业经营设施设备验收移交，由供水供电供气供热等专业经营单位实行专业化运营管理；严肃查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。推动落实街道属地管理责任，建立健全居住社区综合治理工作制度，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

????（十三）健全物业服务行业自律自治机制。各县区要积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业服务，推动健全物业服务行业自律自治机制。业主委员会应当定期召开会议，在决定物业服务有关事项前，应公开征求业主意见，并报告所在地社区党组织和居民委员会。物业服务企业要提升服务质量，建立服务投诉快速处理机制，不断改善居住环境，打造优秀物业服务项目。物业行业协会要发挥牵头作用，编制物业服务标准，规范从业人员行为，推动物业服务规模化、品牌化经营，提高整体服务水平。

????各县区要细化落实各项政策措施，充分听取社会各方意见，尽快完成修订、调整所在地物业服务收费管理政策和服务收费标准，加强政策宣传解释，营造良好社会舆论氛围，确保相关收费政策顺利实施。住建部门结合实际确定并颁布普通住宅小区物业服务等级指导标准，积极开展小区物业服务等级评定工作。市场监管部门应畅通投诉举报渠道，加大价格执法检查力度，及时调查处理投诉举报，营造遵纪守法、诚信经营的市场环境。

????本通知自印发之日起实施，有效期5年。市发展改革委、市住建局《关于天水市普通住宅小区前期物业服务收费基准价标准的通知》（天发改价格〔2020〕6号）同时废止。凡以前有关规定与本通知不符的，按本通知执行。法律、法规、规章以及上级机关另有规定的，从其规定。

附件：天水市市区普通住宅小区物业服务收费指导标准

天水市发展和改革委员会

天水市住房和城乡建设局

天水市市场监督管理局

2023年8月1日?

附件：天水市市区普通住宅小区物业服务收费指导价标准